Un REO sin posesión es un inmueble que ha sido adjudicado a una entidad de crédito o fondo de inversión, sin embargo, el inmueble está siendfo ocupado por el anterior propietario, un inquilino e incluso puede estar siendo okupado de forma ilegal, por lo tanto el comprador adquiere la titularidad, pero no el sin el derecho a ocuparlo de inmediato. El comprador es quien queda obligado a encargarse de la tramitación de la entrega de llaves.

El problema es la "tasación". Para contratar una hipoteca es necesario tasar el inmueble, por lo que si el ocupante no permite acceder al interior del inmueble, no es posible tramitar dicho préstamo hipotecario.

Por norma general sí, el inmueble se transmite libre de cargas y al corriente en la CCPP e IBI.

En ocasiones y bajo circunstancias especiales, se pueden establecer acuerdos diferentes al respecto.

Estos inmuebles pueden estar siendo ocupados por el anterior propietario, un inquilino o incluso oKupado de forma ilegal. También es habitual encontrarse viviendas deshabitadas.

Por norma general no, aunque en ocasiones hay colaboración con los ocupantes y permiten el acceso, incluso la entrega de llaves a cambio de una compensación económica.

Lo más recomendable es ofrecer una salida económico / amistosa a los ocupantes.

No existen cantidades establecidas, por lo que todo depende del estado y valor del inmueble, así como del ahorro conseguido en la compra, lo que permite un mayor o menor margen de negociación.

Según nuestra experiencia de más de 30 años en este tipo de escenarios, podemos concluir que los acuerdos rondan en torno al 3% mínimo y 7% máximo del valor del inmueble y hasta un 10% para los inmuebles más económicos con valores inferiores a 50.000 €, obviamente teniendo en cuenta el estado interior.

En caso de negativa al acuerdo, antes de plantear ninguna acción debemos conocer quien es el ocupante y si tiene derecho a permanecer en el inmueble.

Si la vivienda está siendo ocupada por el anterior propietario, debemos informarnos si tiene derecho de permanencia reconocido, pues no todos los anteriores propietarios tienen derecho a seguir permaneciendo en el inmueble. Solo en caso de vulnerabilidad reconocida judicialmente, se le permite continuar en el inmueble.

Si la vivienda está alquilada, debemos saber que al comprar el inmueble nos “subrogamos” en la posición del anterior propietario y estamos obligados a mantener el arrendamiento, así como a cobrar dicho alquiler hasta la finalización del contrato.

Si la vivienda está siendo “okupada” ilegalmente, quiere decir que NO existe ningún derecho de permanencia. En este caso, hay dos opciones, solicitar el desahucio judicial por “usurpación”, para lo que debe contratar los servicios de una abogado especializado. Los costes de estos servicios rondan entre los 1.500 y 3.000 € y los tiempos de este proceso suelen rondar entre los 9 y 18 meses.

Y por último, lo más rápido y efectivo son las empresas de desokupación. El coste de los servicios varía en función de los conflictivos que puedan ser los okupas.

En el caso de la venta de REO sin posesión, los honorarios son un 5% + IVA, con un mínimo de 4.500€ + IVA.